Доходи от наем на физическо лице!

Тази статия предоставена от счетоводна кантора „Комаров Консулт“ е за всички физически лица, които отдават имоти под наем.  В нея ние ще ви разясним начинът на деклариране на доходът ви,  какви данъци дължите и в какъв срок следва да заплатите към бюджета.

Всяко местно физическо лице може да сключи договор за наем с друго физическо лице или предприятие. Декларираните доходи от наеми на имот могат да бъдат както от страната, така и от чужбина. Като физическо лице сте длъжни по закон да декларирате средствата, придобити от наеми, които се облагат с 10% данък. По закон има и облекчение на облагаемите доходи, като 10% от тях се приспадат под формата на нормативно признати разходи.

Обикновено данъкът върху доходите от наем бива начислен от отдаващия имот под наем, а не от лицето, което изплаща самия наем. Тук идва и ключовата особеност, в случаите когато наемателите са предприятия или самоосигуряващи се лица, като тогава данъкът се определя и удържа от тях. В случай, че наемател не е фирма или самоосигуряващо се лице, а физическо лице, което ползва наетият имот за лични цели, тогава данъкът се декларира и заплаща от наемодателя.

Определяне на авансов данък върху доходи от наем

Размерът на данъка е 10% от облагаемия доход, който сте придобили през определеното тримесечие. Той не включва осигурителните вноски, тъй като според закона ги дължите отделно за своя сметка. Авансовият данък е разликата между облагаемите доходи от наеми и осигурителните вноски.

Облагаемият доход се определя, като се намали с 10% от придобития доход. Приспадането е за сметка на нормативно признатите разходи, които правите през месеците. Те могат и да не бъдат приспаднати, в случаите когато имотът под наем е етажна собственост, управлявана от общо събрание, съставлявано от собствениците.

Пример за определяне на данък: Ако за първото тримесечие на настоящата календарна година сте получили доходи от наем от 3000 лв., то дължите 270 лв. авансов данък. Той се определя по следната формула –  придобитият доход 3000 лв. се намалява с 10%, които се приспадат като разходи, в случая 300лв. Следва да получим облагаемият доход като извадим приспаднатите разходи 3000 – 300 = 2 700 лв. облагаем доход. Получената сума се облага с данъчната ставка, в размер на 10% и така определяме дължимия авансов данък – 2700х10% = 270лв авансов данък.

Срок за деклариране и плащане

В този случай сроковете са еднакви, както за деклариране, така и за внасянето на авансовия данък, както следва:

• до 30 април / 31 юли / 31 октомври – за внасяне на авансов данък за първото, второто и третото тримесечие и подаване на съответната декларация за дължим данък;
• от 10 януари до 30 април следващата година – за довнасяне на авансов данък и подаване на годишна данъчна декларация;

В случай, че наемателят е предприятие или самоосигурено физическо лице,  вие имате право да декларирате и заплатите данъкът за четвъртото тримесечие на годината. Заявяването следва да направите в писмен вид пред наемателя, като в този случай сроковете за деклариране и внасяне са до 31 януари следващата година.

Плащане на авансов данък

Внасянето на данъци за доходи от наеми става по следния начин:

• От наемодател в съответната териториална агенция на НАП по постоянен адрес, само в случаите когато наемателя е физическо лице;
• От наемател в съответната териториална агенция на НАП по постоянен адрес, когато той е самоосигурено физическо лице или предприятие;

Ако доходите от наем се получават от няколко физически лица, то дължимият авансов данък може да бъде деклариран само към един от тях, като не е задължително в платежното нареждане да се упоменават всички получатели на доходите от наем.

Кога следва да се декларират доходите от наем?

Декларирането на дължимия по закон авансов данък става с декларация по чл. 55, ал. 1 от Закона за данък върху доходите на физически лица (ЗДДФЛ). Тя следва да се подава в случаите, когато наемателят е предприятие или самоосигурено лице или не е нито едно от двете. При самоосигурените лица и предприятията декларирането става единствено по електронен път в НАП по място на регистрация на наемателя. В случаите, когато наемателят не е самоосигуряващо се лице, нито предприятие, съответната декларация се подава в териториалната агенция на НАП по постоянен адрес на наемодателя. Чрез подаването на годишна данъчна декларация Приложение №4, по чл. 50 от ЗДДФЛ, декларирате своя годишен доход и данък.

Необходимо е да знаете, че не всички доходи от наем се облагат с авансов данък и съответно не изискват деклариране. Това са случаите, когато физически лица получават доходи от наем на имоти, но са пенсионери и нямат други източници на доход освен пенсия. Същото важи и за лица с намалена трудоспособност, чийто облагаеми доходи попадат под определяният праг за облагане с данък. За всички тези случаи не дължите данък върху дохода си от наем, съответно и не е необходимо да подавате декларация.

Какви документи са ви необходими?

В случаите, когато наемател е самоосигурено физическо лице или предприятие, задължително условие е да се издаде сметка за изплатените доходи и размер на удържания данък, която следва да се представи пред наемодателя.

При не самоосигуряващи се лица, наемодателя не е длъжен да издава служебна бележка за плащанията, но въпреки това такава може да бъде изискана, като по закон тя трябва да бъде предоставена до 14 дни след изискването ѝ. Ако плащането не се извършва по банков път, то наемодателят следва да издаде документ за заплатена сума, съгласно чл. 9, ал.2 от ЗДДФЛ.

Какви са санкциите?

В случай, че сте  наемодател или наемател и не подадете данъчна декларация в определените срокове, то подлежите на глоба. Санкциите са в размер до 500 лв. за първо нарушение и нарастват двойно – с до 1000 лв. при второ нарушение.